Müra naabrusõigused kohtu kaudu.

Naabrusõigused appi (2)

14.12.2006 Priidu Pärna, notar, Eesti Juristide Liidu liige

Kui naabrid hakkavad teostama oma õiguslikku võimu maatüki üle, tuleb konflikti lahendamiseks appi võtta naabrusõigused.
Omandiõigus on küll laiaulatuslik, aga mitte piiramatu õigus. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud seaduse või teiste isikute õigustega. Naabrusõigused on kinnisomandi kitsendused, mida sätestavad asjaõigusseaduse (AS) §d 143–151.
Naabrite vahel tekib kindlasti huvide konflikt, kui mõlemad hakkavad teostama oma õiguslikku võimu maatüki üle ning seetõttu püüab seadus reguleerida olulisemaid ebakõlasid tekitavaid puutepunkte. Vargamäe Andrese ja Oru Pearu vaidluste lahendamisel saanuks abi just naabrusõigustest. Need ei kaitse tavaliselt kummagi maatüki omaniku huve ühepoolselt, tegemist on seadusliku kompromissiga. Naabrusõiguse saab vajadusel panna maksma kohtu kaudu.

Mõjutuste talumine

Mõjutuste talumise kohustus (AS § 143) on olulisemaid naabrusõigusi. Paragrahvi kohaselt ei ole omanikul õigust keelata lõkke- või korstnasuitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, raadiolainete, magnetväljade, põrutuste, mesilaste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma maatükile, kui see ei kahjusta oluliselt tema maatüki kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega.
Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud. Ei ole tähtis, et piirid asuksid üksteise vastas – kahjulikke gaase levitav või põhjavett reostav vabrik võib tihti asuda kaugemal maatükist, millele kahju tekitatakse.
Mõjutusteks võib lugeda ka maatüki jätmist ilma näiteks valgusest, päikesest, õhust, väljavaatest, raadio- ja telelainetest, kusjuures need küsimused on aktuaalsed just linnades aktiivse ehitustegevuse tõttu, kus uushooned võtavad olemasolevatelt piisava valguse.
Riigikohtu 2003. aasta otsuse 3-3-1-42-03 kohaselt võib kohtu kaudu tuvastada, et varjav mõjutus kujutab omandi vaba kasutamise õiguse riivet, mistõttu peab kohalik omavalitsus ehituslubade väljaandmisel lähtuma proportsionaalsuse põhimõttest eri isikute õiguste kaalumisel. Naabermaatüki omanik ei saa samas keelata teisele maatükile ehitamist ainuüksi seetõttu, et talle ei meeldi, kui keegi tema maatüki läheduses elaks või et ei tagataks talle näiteks metsavaadet.
Mõjutusi peab taluma, kui need kahjustavad kinnisasja kasutamist mitteoluliselt. Selle hindamisel tuleb lähtuda mitte omaniku isikust, vaid arvestada tuleb maatüki kasutamise otstarvet. Mõjutuste kahjulikkus on erinev, kui maatükil asub elumaja, haigla, tantsusaal või vabrik. Kui maatükile ehitatakse elumaja, võivad mõjutused, mis seni olid lubatud, muutuda lubamatuks.
Mõjutuste talumise kohustust ei ole juhul, kui mõjutusi suunatakse kinnisasjale spetsiaalsete rajatiste, nagu torude ja kanalite abil.
Omanik, kelle maatüki kasutamine on tunduvalt kahjustatud, võib nõuda kahjutasu, kui mõjutuse kõrvaldamise kulud on suuremad kui kinnisaja omanikule tekkivad kahjud (kui sulgeda elektrijaam, on sellest tulenevad kulud ja kahjud kindlasti suuremad kui ühele omanikule tekitatav kahju). Kui mõjutused tekitavad maatüki kasutamisele kahju vähesel määral, mida omanik on kohustatud taluma, siis seda kahju talle üldistel alustel ei hüvitata. Hüvitus on reeglina ühekordne, kuid võib olla ka iga-aastane makse.

Keelatud rajatis või süvendamine

Kinnisasja omanikul on õigus nõuda, et naaberkinnisasjale ei püstitataks või seal ei säilitataks rajatist või seadeldist, mille suhtes on alust eeldada, et see tekitab keelatud mõjutuse tema maatükile (vt AS § 144–146). Sellised ehitised võivad olla sõnnikuhoidlad, laudad, korstnad, kuid mitte näiteks puud või põõsad.
Kui selline ehitis on juba püstitatud, võib nõuda selle kõrvaldamist, kuid seda siiski vaid juhul, kui tegemist on ehitisega, mis ei vasta seaduses sätestatud keskkonnakaitse nõuetele või ei ole püstitatud seadusega või planeeringuga nõutavale kaugusele maatüki piirist ning ei ole rajatud kooskõlastatud ehituslubade alusel.
Maatükil olevat ehitist tuleb hoida sellises korras, et selle varisemisel või osade eraldumisel oleks välistatud naaberkinnisasja kahjustamine. Omanik, kelle maatükki eelnimetatud asjaolud ohustavad, võib nõuda kahjuliku toime eest vastutavalt isikult ohu kõrvaldamist.
Maatükki ei või süvendada nii, et naaberkinnisasi kaotaks vajaliku maapõuetoe või muul viisil kahjustaks sealseid ehitisi.
Süvendamine on lubatud, kui süvendaja paigaldab muu toe, ehitab tugimüürid või võtab tarvitusele kahju ära hoidvad abinõud.
Kui ehitada või ehitist parandada saab ainult nii, et naaberkinnisasjale või selle kohale tuleb ehitada tellingud või et üle selle maatüki tuleb vedada või sellele asetada ehitusmaterjali või maatükist üle käia või sõita, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama, kui see on hädavajalik, tingimusel, et temale tagatakse kahju hüvitamine. Enamasti on tegemist piirilähedaste ehitistega või ehitistega, mille osa ulatub üle naabermaatüki piiri (AS § 147–148).
Ehitis, mis ulatub ühelt naaberkinnisasjalt teise naaberkinnisasja kohale, on selle maatüki osa, mille piirist see väljub ning selleks tuleb kinnistusraamatusse kanda omanike kokkuleppel üleehitamisservituut.
Kui eelnimetatud ehitis on püstitatud ilma vastava õiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama.
Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema maatüki piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitust.
Naaberkinnisasja omanik võib nõuda ehitajalt oma maatüki piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, kui ehitaja on pahauskne või kui maatüki omanik ehitamise ajal, mil selle osa kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega, sellele vastu vaidles.
Seadus kaitseb siin ehitise kui suurema majandusliku väärtusega asja omanikku, kuna naaberkinnisasja omanik kaotab üleehituse läbi tavaliselt tühise osa maatükist, samas kui üle piiri olevaks ehitise osaks on vundament, laguneks selle kõrvaldamisega terve maja.

Piiriga seotud kitsendused

Kinnisasja omanikul on õigus ära lõigata ja endale võtta naabermaatükilt tema maatükile ulatuvad puude ja põõsaste juured, oksad ja viljad, kui need kahjustavad kinnisasja kasutamist ja naaber ei ole neid hoiatusele vaatamata selleks vajaliku aja jooksul kõrvaldanud (AS § 149–151). Kui maatüki omanik lubab alles jätta tema kinnisasjale ulatuvaid oksi, on tal õigus nende okste viljadele tema kinnis-asja piirides oleva oksa ulatuses.
Kinnisasja omanikul on õigus viljadele, mis on kukkunud tema maatükile naaberkinnisasjalt kasvavalt puult või põõsalt. Kinnisasja piiril kasvava puu vili, samuti puu maharaiumisel või mahalangemisel ka puu ise kuulub naabritele võrdsetes osades. Piiril kasvavad puud ja põõsad on naabrite kaasomandis.
Kui kaks maatükki on teineteisest eraldatud müüri, heki, kraavi, peenra või muu sellise asjaga, on see naabrite ühiskasutuses, sõltumata asja kuuluvusest.
Kui ühist asja kasutavad mõlemad naabrid, kannavad nad korrashoiukulud võrdselt. Kui asi on vajalik ühe naabri huvides, ei või seda asja tema nõusolekuta kõrvaldada ega muuta.